Le jour de l’AG : comment se passe le changement de syndic ?

Avant : une transition délicate, parfois un vrai casse-tête

Jusqu’à récemment, changer de syndic en pleine assemblée générale (AG) relevait du parcours du combattant. Deux options s’offraient alors aux copropriétaires :

1. Interrompre l’AG dès le vote de désignation du nouveau syndic, pour lui permettre de prendre ses fonctions. Ce dernier devait ensuite convoquer une nouvelle AG pour faire voter les autres résolutions. Cette double AG engendrait des coûts, du temps perdu, et parfois des blocages.

2. Poursuivre l’AG avec le syndic sortant, malgré la révocation de son mandat. Cela posait un problème de légitimité : pouvait-il encore présider l’AG et faire voter des résolutions après sa révocation ? Le risque de contestation juridique n’était pas négligeable.

Dans les deux cas, la copropriété avançait en terrain incertain.

Aujourd’hui : une règle claire, un syndic sortant qui va au bout

Désormais, la loi a tranché. Le syndic sortant termine l’assemblée générale, même s’il a été remplacé au cours de celle-ci. Il rédige le procès-verbal, y compris la résolution qui met fin à son mandat, et transmet ensuite les documents au nouveau syndic. Ce dernier prend ses fonctions au plus tôt un jour franc après la tenue de l’AG.

Cette règle, posée par l’article 18-VIII de la loi du 10 juillet 1965, met fin à l’insécurité juridique qui entourait cette situation. La transition peut désormais s’effectuer sans interruption ni besoin de reprogrammer une AG.

Les conditions à respecter pour que le changement soit valide

Cette simplification ne dispense pas de suivre scrupuleusement un certain nombre de règles, sans lesquelles le changement de syndic pourrait être contesté ou déclaré nul.

1. Inscription explicite à l’ordre du jour

La résolution doit être formulée clairement : on doit y lire « désignation du syndic », et non « renouvellement » ou « réélection », des termes qui empêcheraient de voter pour un nouveau prestataire. L’ordre du jour est établi par le syndic en place, sur demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes.

2. Mise en concurrence obligatoire

Depuis la loi ALUR, la mise en concurrence est obligatoire, sauf impossibilité justifiée. Cela signifie que plusieurs projets de contrats de syndic (au moins deux) doivent être envoyés avec la convocation à l’AG, au minimum 21 jours avant la réunion. Le contrat du syndic sortant doit également être joint.

3. Majorité requise pour la désignation

• Premier vote à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

• Si aucun candidat n’est élu, mais que l’un d’eux obtient au moins un tiers des voix, l’AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24).

4. Date de prise d’effet du nouveau contrat

L’AG doit fixer précisément la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic, qui ne peut être antérieure à un jour franc suivant l’AG. Cela signifie, par exemple, qu’une AG tenue le 16 avril ne peut désigner un syndic prenant ses fonctions avant le 18 avril.

5. Procès-verbal de l’AG rédigé par le syndic sortant

Même révoqué, c’est le syndic sortant qui rédige et signe le procès-verbal. Il a ensuite un mois pour le transmettre aux copropriétaires. Ce PV est indispensable pour enclencher la transmission de la gestion.

6. Transmission des documents au nouveau syndic

• Sous 15 jours : remise des fonds, situation de trésorerie et coordonnées bancaires.

• Sous 1 mois : remise de toutes les archives (papier et numérique), avec un bordereau récapitulatif.

• Sous 2 mois : clôture comptable et état des comptes du syndicat et des copropriétaires.

En cas de retard, le président du conseil syndical ou le nouveau syndic peut mettre l’ancien en demeure, puis saisir le tribunal judiciaire pour ordonner la remise des documents, assortie d’une astreinte si nécessaire.

Une transition enfin maîtrisée

Grâce à cette clarification législative, le changement de syndic ne rime plus avec incertitude ou paralysie. Il peut désormais avoir lieu au cours de l’AG, sans blocage, dans un cadre sécurisé pour tous.

Chez weSyndic, nous accompagnons les copropriétés qui souhaitent changer de syndic en leur apportant un pilotage juridique rigoureux, des outils numériques performants, et surtout une méthode fluide pour que cette transition soit un vrai tournant positif dans la vie de l’immeuble.